Leitsatz des BGH:

Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages allgemein die Übertragung  von  Schönheitsreparaturen  auf  den  Mieter,  umfassen  diese  auch  die Grundreinigung des Teppichbodens.

Die  Klägerin  vermietete  an  die  Beklagte  eine  Gewerbeeinheit  zum Betrieb eines Bekleidungsgeschäfts. Nach § 10 Ziff. 2 des Mietvertrages waren die Instandsetzung und die Instandhaltung einschließlich der Schönheitsreparaturen im Inneren des Mietobjekts Sache der Beklagten. Nach Beendigung des Mietvertrages verlangt sie nunmehr u.a. Zahlung fiktiver Reparatur- und Reinigungskosten für den bereits erneuerten Teppichboden.

Umfang der Schönheitsreparaturen durch Auslegung

…

Da  es  keine  für  alle  Mietverhältnisse  geltende  gesetzliche  Definition der Schönheitsreparaturen  gibt  und  die  Parteien  nicht  näher  geregelt  haben, welche konkreten Arbeiten hiervon umfasst sein sollen, ist deren Umfang durch Auslegung  zu  ermitteln.  Dabei  ist,  da  es  sich  nach  den Feststellungen  des Landgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug nimmt, um einen Formularvertrag handelt, von dem typischen Verständnis redlicher Vertragspartner unter Abwägung der Interessen der an Geschäften dieser Art üblicherweise beteiligten Kreise auszugehen.

Für das Verständnis des Begriffs Schönheitsreparaturen wird nach übereinstimmender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur auf dessen Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV, der allerdings unmittelbar nur für den preisgebundenen Wohnraum gilt, zurückgegriffen

…

Danach  umfassen  Schönheitsreparaturen  “nur  das  Tapezieren,  Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren  von  innen”. Von  dieser  Definition,  die  auch  bei  preisfreiem  Wohnraum
zugrunde gelegt wird (Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau 3. Aufl. I. Teil  Rdn. 2;  OLG Hamm NJW-RR 1991, 844), ist auch bei der  Gewerberaummiete  auszugehen.

Problem – Teppichboden – Streitstand

• Nach einer Ansicht soll an die Stelle des in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV genannten nicht mehr zeitgemäßen Streichens der Fußböden bei vom Vermieter verlegtem Teppichboden dessen Reinigung treten.

• Nach  anderer  Ansicht  fällt  die Reinigung von Teppichböden ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht unter den Begriff  der  Schönheitsreparaturen.

Der BGH schließt sich der ersten Auffassung an.

… Da die Schönheitsreparaturen folglich nicht nur die Oberflächen der  Decken  und  Wände,  sondern  auch  die  Oberfläche  des  Bodenbelags  in einen ansehnlichen Zustand versetzen sollen, muss der redliche Mieter davon ausgehen, dass er an Stelle des nur für Holzdielenböden geeigneten Streichens des Bodens die Maßnahme ergreifen muss, die für den vorhandenen Boden zu einem vergleichbaren Ergebnis führt….

… Nicht ausreichend ist demgegenüber die nur übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz durch Staubsaugen….

Kosten

… Nach dem Grad der Unansehnlichkeit richten sich der Umfang und damit die  bei  Beendigung  des  Mietvertrages  erforderlichen  Kosten  der  Grundreinigung. Diese Kosten kann die Klägerin von der Beklagten als Ausgleich in Geld verlangen,  da  eine  Grundreinigung  durch  die  Entfernung  des  Teppichbodens zunichte gemacht worden war….

{Quelle: BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008 – XII ZR 15/07}

Der Beitrag wurde am Donnerstag, den 8. Januar 2009 um 12:25 Uhr veröffentlicht und wurde unter Eingang, EuGH | BVerfG | BGH | OLG von Rechtsanwalt Gruebner abgelegt.| zitierte Gesetze und Rechtsprechung werden über dejure.org verlinkt

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