Der BGH meint hierzu:
Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst (Fortführung Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116).
Der BGH hatte in der Sache folgende zusammentreffende Klauseln zu bewerten
1. Schönheitsreparaturen, nämlich das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der Wohnung einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln, hat der Mieter während der laufenden Mietzeit fachgerecht dem Zwecke und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, und zwar während der Mietzeit mindestens in folgenden Zeitabständen:
In Wohnküchen spätestens alle 2 Jahre;
in Koch- und Essküchen oder Kochnischen spätestens alle 3 Jahre;
in Bädern und Räumen mit Duschanlagen spätestens alle 3 Jahre;
in Wohn- und Schlafräumen spätestens alle 5 Jahre;
in Fluren, Dielen und Toiletten spätestens alle 5 Jahre;
in sonstigen Nebenräumen, auch Kellerräumen, Bodenkammern spätestens alle 7 Jahre.Die Innenseiten der Außenfenster und Außentüren sind alle 4 Jahre fachgerecht zu streichen und zu lackieren. Soweit der Zustand des Mietobjekts es erfordert, sind die Schönheitsreparaturen schon vorher auszuführen.
2. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Räume unabhängig von der Dauer in dem Zustand zurückzugeben, der einer ordnungsgemäßen Instandsetzung im Sinne des Absatzes 1 entspricht.
Der Vermieter ist berechtigt, mit Rücksicht auf die Neuvermietung der Wohnung anstelle der nach Absatz 1 zu erbringenden Leistung eine Ablösungssumme zu verlangen, die den voraussichtlichen Kosten der Instandsetzung entspricht. Die Höhe dieser Kosten ist durch Kostenvoranschlag eines Malermeisters nachzuweisen.
Dass bei der Wohnungsübergabe unterzeichnete maschienengeschriebene Übergabeprotokoll enthielt zudem folgende Regelung:
3. Herr … (Beklagter) übernimmt vom Vormieter ….. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben.
Der Kläger verlangte die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Nach Ablehnung durch den Beklagten wurden die behaupteten Kosten mit der Mietsicherheit verrechnet. Der überschießende Betrag wurde eingeklagt. Der Beklagte macht mit seiner Widerklage die Rückzahlung der Mietsicherheit in voller Höhe geltend.
Das Amtsgericht hat den Kläger unter Verrechnung eines Teilanspruches (Parketschäden) mit der Mietsicherheit auf die Widerklage verurteilt und die weitergehende Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers wurde zurückgewiesen.
Mit der Revision verfolgt der Kläger nur noch seinen Schadensersatzanspruch wegen der unterbliebenen Renovierung weiter. Hierbei war der Kläger erfolgreich.
zur Individualvereinbarung aus dem Übergabeprotokoll:
Die dem Beklagten im Wohnungsübergabeprotokoll vorgeschriebene Endrenovierungspflicht ist nach Ansicht des BGH rechtlich nicht zu beanstanden.
Dabei hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend angenommen, dass eine solche, von ihm als Individualvereinbarung gewertete Abrede nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegt und auch nicht dergestalt von der Klausel 1 abhängig ist, dass die Unwirksamkeit dieser Klausel zwangsläufig auf die Endrenovierungsabrede des Übergabeprotokolls durchschlägt. Jedenfalls als Gegenstand einer isolierten Individualvereinbarung bestehen gegen die Wirksamkeit einer solchen Abrede keine durchgreifenden rechtlichen Bedenken, auch wenn danach die Endrenovierungspflicht unabhängig vom aktuellen Erhaltungszustand der Wohnung eingreifen soll (Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116, Tz. 17, 20).
kein Summierungseffekt:
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts folgt eine Unwirksamkeit der getroffenen Endrenovierungsabrede auch nicht daraus, dass der Mieter durch ihr Zusammentreffen mit der Klausel 1 und einen dadurch eintretenden Summierungseffekt unangemessen belastet werde. Dieser Summierungseffekt ist ein besonderes Wertungskriterium zur Beurteilung einer von § 307 BGB erfassten unangemessenen Benachteiligung des Klauselgegners durch eine Formularklausel. Von der Feststellung eines derartigen Effekts wird deshalb auch nur die Formularklausel betroffen, während die Individualvereinbarung, die den in den §§ 305 ff. BGB für Allgemeine Geschäftsbedingungen aufgestellten Regeln nicht unterliegt, grundsätzlich wirksam bleibt (Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 163/05, aaO; Beyer, NJW 2008, 2065, 2069).
kein einheitliches Rechtsgeschäft:
Hier ist die Endrenovierungspflicht dagegen in individueller Form nachträglich vereinbart und auf diese Weise in einen Mietvertrag eingefügt worden…..
Durch die im Protokoll der Wohnungsübergabe vereinbarte Endrenovierungspflicht haben die Parteien dem bestehenden Mietvertrag also nur später noch eine weitere Abrede hinzugefügt, ohne den sonstigen Bestand an Rechten und Pflichten zu verändern.
Mit der Ausgestaltung des Wohnungsübergabeprotokoll (nach Behauptung des Beklagten ebenfalls eine AGB) hat sich das Berufungsgericht nicht auseinandergesetzt. Daher wurde die Sache zurückverwiesen.
{Quelle – BGH, Urteil vom 14. Januar 2009 – VIII ZR 71/08}